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働き男子、働き女子のマネーのたしなみ 第23回 住宅ローン、変動金利を考えてみる(1)

2018年11月22日19時02分 / 提供:マイナビニュース

来年秋の消費税増税予定を前に、マイホーム購入を検討している人も多くいらっしゃいます。消費税増税前後のどちらで買うべきかについては今回はさておき、今月は住宅購入相談でも相変わらず多い変動金利タイプについて考えてみたいと思います。

○固定金利型は安心ではあるものの割高感は否めない!?

住宅ローンで金利タイプを選ぶ際、まず固定金利と変動金利のメリット・デメリットを比較しますよね。固定金利の最大のメリットは、将来の金利動向にかかわらず返済額が変わらないのでプランしやすい安心感です。一方変動金利は、低金利の時は固定金利よりも金利が低い分オトク感がありますが、常に金利上昇リスクを抱えています。

住宅ローンは多くの場合30年程度の長い付き合いとなるため、その間金利上昇リスクを抱え続ける不安から固定金利を選ぶ人も少なくありません。バブル崩壊後、日本はゼロ金利政策へ舵を切りました。「低金利の恩恵を被れる」と、変動金利型を選択する人も増えたのですが、2000年に一度ゼロ金利が解除されました。

その際、「ああ、やはりこんな超低金利が長く続くことが正常ではないのだな」「これからは金利が上昇していくかも」と感じた人も多く、それでもまだ住宅ローン金利がかなり低かったにもかかわらず、固定金利型を選ぶ人が増えました。金利上昇リスクを取りたくない人にとっては堅実な選択だといえるでしょう。

ところが想定外だったのは、解除されたものの、ITバブルの崩壊、リーマンショックによる世界金融危機など、都度ゼロ金利政策は復活し、最近ではとうとうマイナス金利という未曽有の政策まで発動されました。18年経ってもここまで金利が上がらない(むしろその時よりもさらに低金利で借りられた人もいる)ことを考えると、いくらリスク回避のためとはいえ、固定金利の割高感は否めないとジレンマを感じる人も多いでしょう。
○変動金利型でも一気に天井知らずに上がるわけはない

住宅ローンの変動金利型には独特のルールがあります。住宅ローンの適用金利は半年ごとに見直されています。ただし実務的には5年間返済額は変わりません。これが5年ルールと言われるものです。

また、5年後に返済額が見直される際、金利上昇により返済額がアップとなる場合でも、25%以上増額にはならないようになっています。これが125%ルールと言われるものです。つまり市場の金利動向に連動して住宅ローン金利が変動しても、変動の幅がそのまま返済額にダイレクトに反映されるわけではないのです(一定の措置があるということです)。

言い換えれば、返済額がアップになった場合、とりあえず現状の返済額の125%となっても返済できるかがひとつの目安にはなります。それを聞いて、ホッとした人もおられるのではないでしょうか。ただし安心するのは早いです。次回はこのルールをひもとき、変動金利型検討のポイントをお伝えしていきます。

○鈴木暁子
ファイナンシャル・プランナー(CFP認定者)。キャリアコンサルタント。FPオフィス Next Yourself代表。
「多様化するライフスタイルに応じたライフプラン・マネープランづくりが重要」という視点で、企業、自治体、大学オープンカレッジなどで年間約50回のセミナー・講演を行うほか、新聞、雑誌・WEBなどで精力的に情報発信をしている。

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